广发新城吾悦REIT 展示了REITs如何利用杠杆增加流动性，但背后的风险也令人担忧。将杠杆比例拉高到34.48% 以上，让它违反了证监会设定的上限20%。该基金估计估值达21.43亿元 ，打算发行16.25亿元。为了达成这个目标，项目方引入了5.2亿元的融资。粗略计算显示，这个融资额占该项目估值的32% ，占账面价值的34.67% 。如果估值下跌或者二级市场回撤，杠杆比率可能突破40% 。根据证监会的规定，任何REITs都不能让总资产超过净资产的140% 。如果发生这种情况，管理者必须立即向中国证监会报告并准备应对措施。 广发新城吾悦REIT 在申请过程中把这些规则放在了脑后。中国证监会的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第二十八条规定：杠杆借款必须满足多个条件：金额不能超过净资产的20%；基金必须运作稳定；基金持有或计划收购的资产要容易变现和分割转让以满足还款需求；现金流足够支付利息和本金还有分红；要有完善的融资计划和风险预案。这起事件还暴露出监管漏洞：申报者是如何把一个明显违规的项目通过审查的？ 进一步分析表明，在现实情况中如果估值进一步下降或NOI（净运营收入）降低，总资产可能就会超过净资产140% 。这种情况下基金就必须停止借款并可能不得不处置资产来还债。这对投资者来说绝不是好消息。启东和天宁两个项目的净运营收入测试以及长期增长率测试也进一步证明了风险所在。 广发新城吾悦REIT 的高债务和质量差的申报材料引发了行业对合规问题的关注。除了申报材料的问题外，它还面临硬伤：5.2亿元借款让净资产杠杆率达到34.48% ，超过了20% 的限制。高杠杆带来的压力测试显示出更大的风险：在估值下跌或NOI下滑时，REITs可能被迫启动资产处置或寻求外部救助。