问题——胜诉判决“落地难”，不宜拍卖财产成执行堵点； 司法实践中，部分执行案件并非缺少财产线索，而是遭遇“有财产却难处置”的现实：涉案不动产存在规划许可缺失、权属手续不完善、交易风险高等情况。若贸然启动拍卖，可能导致买受人权益受损、后续诉讼增多，甚至使执行程序反复受阻。历下区人民法院办理的一起租赁合同纠纷执行案件中，生效判决确定被执行公司应向申请执行人支付补偿款1000万余元及利息。进入执行程序后，传统查控一度未发现可供处置的财产，案件推进缓慢。申请执行人身患重病、资金需求紧迫，执行既要依法推进，也要回应当事人的现实困难。 原因——处置风险与制度工具错配，导致“有形资产”难转化为“可执行价值”。 承办法官继续调查发现，被执行人在某小区沿街拥有一处二层房产，但该房产未取得建设规划许可等手续，直接拍卖不确定性较大：一上，竞买人出于交易安全考虑可能压低报价甚至无人竞拍；另一方面，若引发权利瑕疵争议，容易衍生新的纠纷，反而拖慢债权实现。同时，被执行人原系街道办事处下属企业，历史遗留问题牵涉范围较广，单靠法院“硬处置”难以兼顾成本与效果。执行堵点的关键于：不动产有市场价值，却因不适宜拍卖而难以通过常规路径变现。 影响——既影响当事人权益兑现，也可能造成社会资源闲置。 胜诉权益停留在纸面，不仅直接影响司法公信与市场预期；对急需资金救治的申请执行人而言，更是迫在眉睫的现实问题。从社会层面看，具备区位优势的沿街房产若长期闲置，会造成资源浪费，也不利于提升城市商业活力和资产使用效率。如何在依法前提下把“处置难”转化为“可兑现”，考验执行能力与治理水平。 对策——以强制管理盘活资产，以“租金收益”替代“一次性变现”。 在充分评估风险后，历下区人民法院引入“强制管理”措施。依据涉及的司法解释，对无法拍卖或变卖的财产，在不损害其他债权人合法权益和社会公共利益、并征得申请执行人同意的情况下，人民法院可以将财产交付申请执行人管理。该制度侧重“以用促偿”，通过对外出租等方式形成稳定收益，以经营收益弥补处置障碍带来的变现困难。 为确保措施规范运行，法院在操作中抓住三项关键环节： 一是凝聚共识。承办法官多次组织申请执行人、被执行人及相关单位沟通协调，围绕财产现状、处置风险、收益路径等形成一致预期，为后续执行推进打下基础。 二是规范定价。为避免租金偏离市场引发争议，法院委托评估机构确定年租金水平，各方对评估结果予以认可，从源头减少分歧。 三是明确权责。法院依法作出执行裁定，指定申请执行人担任管理人，明确其在管理期限内使用或对外出租的权利。管理收益用于实现债权，盈亏自负。同时，管理人应履行妥善管理义务，不得改变用途、破坏结构或实施违法建设；因不当管理造成损害的，依法承担责任。通过“权利可行使、责任可追究”的安排，保障财产安全与管理秩序。 在该路径下，涉案房产的区位优势转化为稳定租金来源，申请执行人得以通过持续收益逐步实现债权。随着租金收益抵偿机制运转，双方最终达成和解，案件顺利化解，实现了从“执行僵局”到“权益兑现”的转变。 前景——从个案破局到机制完善，推动执行方式更加精细化、治理化。 实践表明，“强制管理”适用于具备持续收益能力、但短期难以合规交易处置的不动产或特定资产，有助于降低“一拍了之”带来的次生风险，也体现善意文明执行理念。要推动更大范围适用，还需在三上持续完善： 其一，适用标准更清晰。对“无法拍卖或变卖”的认定标准、对是否损害其他债权人权益的审查，宜形成更细化的操作指引。 其二，配套监督更到位。对管理人履职、租赁合同合规性、收益核算与抵偿进度等，需建立更透明的监督机制，防止管理权被滥用或引发新纠纷。 其三，协同治理更深入。对涉及历史遗留问题、公共管理因素较多的财产处置，推动主管部门与司法机关形成常态化协同，有助于从源头减少“难处置资产”的新增。
执行工作是司法裁判兑现的关键环节，也是公平正义能否落到实处的直接检验；将不宜拍卖的财产“管起来”，把闲置资源转化为可持续收益，让胜诉权益真正实现，不仅回应了当事人的现实需求，也为破解执行难题提供了更具操作性的路径。期待更多务实、规范、可持续的执行探索，在法治轨道上持续提升群众对司法公正的信赖与获得感。