2月20日——高盛发布最新研究报告——将香港本年度楼价升幅预测由此前的5%上调至12%，此超过一倍的调整幅度引发市场广泛关注；受此消息影响，恒基地产、信和置业等本地地产股当日出现明显上涨。 此次预测调整的核心依据于三上因素的叠加效应。首先是香港近年来持续推进的人才引进政策效果逐步显现。各类签证及移民优化措施吸引了大量高端人才流入，这部分群体具备较强的租金支付能力和购房需求，为市场增添了新的活力。其次，租金市场表现强劲，2023年至2025年间累计升幅预计达到两成左右。在按揭利率见顶并预期下行的背景下，租金回报率的提升促使部分租客转向购房市场。第三，2024年香港全面取消楼市调控措施后，交易成本大幅降低,激活了本地购买力和部分外来投资需求。 然而，在整体预期向好的表象下，香港地产市场正体现为明显的结构性分化态势。住宅板块热度持续上升，但商业地产表现却相对疲弱。高盛报告指出，虽然受益于资本市场活跃，中环核心区写字楼租金预计小幅上涨3%，但其他地区写字楼租金基本持平。零售物业市场更为低迷，租金增长预期仅为2%，主要受本地居民境外消费和网络购物分流影响。 这种分化直接反映在投行对不同类型地产企业的评级调整上。高盛将拥有住宅开发业务的恒基地产、信和置业评级从"沽售"上调至"买入"，同时将持有大量零售物业的九龙仓置业降至"沽售"，领展房地产投资信托基金降至"中性"。这一调整清晰地勾勒出市场的投资逻辑：拥有土地储备和住宅项目推进能力的开发商被看好，而依赖零售租金收入的持有型物业企业则面临较大压力。 从更深层次分析，当前市场回暖仍面临多重考验。人才引进政策带来的需求增长能否持续，取决于香港整体经济表现和就业市场的长期吸纳能力。若宏观经济增长不及预期，这种政策驱动型需求的可持续性将受到质疑。商业地产的持续低迷也值得警惕，写字楼和零售物业表现疲软反映出企业扩张意愿保守、本地消费外流等结构性问题。如果商业活动无法全面复苏，住宅市场的繁荣可能缺乏坚实的经济基础。 此外，开发商的盈利能力也存在隐忧。高盛数据显示，其覆盖的地产股去年平均盈利下跌1%,物业开发利润率持续承压。这意味着即便楼价上涨，受前期高价拿地成本和市场竞争影响，开发商能否实现利润增长仍存在不确定性。以恒基地产为例，在缺乏农地转换收益的情况下，去年纯利预计大幅下跌33%。 业内人士指出，香港楼市当前正处于政策调整、人口结构变化和利率周期转换的交汇点。短期内，政策松绑和人才流入确实为市场注入了积极因素,但中长期走势仍需关注经济基本面的支撑能力。住宅与商业地产的分化走势,也提醒投资者需要更加审慎地评估不同细分市场的风险与机遇。 从区域经济发展角度看，香港楼市的表现不仅关系到本地经济稳定，也影响着其作为国际金融中心的竞争力。如何在保持房地产市场健康发展的同时，推动经济结构优化、提升整体竞争力，是香港面临的重要课题。
预测上调提振市场信心，但楼市健康发展仍需经济基本面和居民支付能力支撑。住宅市场回暖与商业地产疲软并存，提示增长仍不均衡。推动产业与消费全面复苏，才是稳定楼市的关键。