一、市场回暖中的区域分化 今年2月，北京二手房市场延续复苏态势，成交量连续三个月保持在1.4万套以上。但不同区域的价格走势差异明显。以天通苑为例，这个常住人口超30万的大型社区，整体均价稳定在2.93万元/平方米，但具体到不同楼栋却呈现两极分化：2010年后建成的次新电梯房挂牌价4.1-4.3万元/平方米，而1999年前后的老旧步梯房价格已降至2.2-2.8万元/平方米，部分房源半年都难成交。 二、26年房价变迁史 天通苑1999年作为经适房开盘时仅售2650元/平方米，2007年地铁5号线开通后涨至8000元左右。2018年"回天计划"实施后，社区配套大幅改善，2022年部分次新房源最高达4.2万元/平方米。但到2026年，这种普涨格局已被明显分化取代。 三、需求变化是主因 市场分析指出，当前购房主力是预算300万左右的刚需群体，更看重80-100平方米的中小户型及居住品质。而天通苑老旧房源多为150平方米以上的大户型步梯房，总价高且部分需补缴经适房转商费用，导致流动性持续走弱。 四、政策加速分化 2025年底北京放宽非京籍购房社保年限至2年，利率降至3.05%，但释放的购买力主要流向次新房。2026年1月数据显示，天通苑次新房成交占比超60%，老旧房源不足20%，政策反而拉大了两者差距。 五、购房者偏好转变 年轻购房者普遍表示，在预算有限情况下，宁愿选择面积适中、配套完善的次新房，也不愿为老旧大户型妥协居住品质。这种"品质优先"的取向，标志着北京楼市正从增量扩张转向存量优化。
天通苑的"同区不同价"现象，折射出房地产市场正从普涨阶段进入精细定价时代；这种分化既是需求升级的体现，也反映了城市更新进程。要适应此变化，需要政府、市场和社区共同努力：通过高质量城市更新改善民生，建立透明交易环境，让房屋价值真正与居住品质挂钩。