海潮雅园是10万以上的安置房，所以有不少人质疑它的价值。尽管大家觉得不太可能，但是贝壳网上的29套房源中，有三分之一的单价已经飙升到10万/㎡以上。有人觉得回迁房卖到15万/㎡简直太荒谬，也有人坚信板块规划显示这个价格是合理的。 就把时间拉回到去年，交付不到一年的海潮雅园就有一套111㎡三房以1100万、9.9万/㎡的价格成交，这个消息瞬间传遍了杭州购房群。然而好景不长，市场降温后热度迅速退潮。直到被评为最美安置房之一，才让话题重新点燃。 小区外立面用了大面积浅蓝玻璃和浅灰真石漆还有石材干挂，看起来像一幅水墨画。园区内部底商已经营业了，物业是城南物业，进出没有什么限制。架空层设计得很吸引人，给老人和小孩提供了休息的地方。然而园区内部显得比较空旷，儿童设施和座椅比较少。 我看了三套87㎡左右的房源：4楼中间套挂价760万，单价8.8万/㎡；8楼东边套挂价792万，单价约9万/㎡；北面小房间只能放下一张大床。整个小区包阳台率接近八成。 贝壳网上显示一园挂牌价区间7.4–11.2万/㎡，去年短暂冲高到9–10万/㎡，现在实际成交价已经回落至7.2–7.3万/㎡。最高单价是去年6月的103617元/㎡，最低单价是今年1月的69336元/㎡。最近一个月有两套涨价，七套降价。 有人觉得海潮雅园能卖到这个价位是因为绿城代建加上板块稀缺还有学区光环。这个地方新房限价69800元/㎡，摇号热度一直很高。板块内有地铁和商业综合体动工中。同板块内其他房子总价更高一些。 有很多家长冲着钱学森学校来买海潮雅园的房子。学校有48个班小学和18个班初中还有纪念馆图书馆天象馆等配套设施。中介透露说很多家长都是先买房子再补票的心态。 我认为单价层面来看绿城代建加上板块稀缺还有学区光环确实存在溢价空间；但豪宅维度上这个小区与主流豪宅相比还有差距；市场维度上同价位段可选的次新房品质更好一些。 这个小区能卖到这个价位不仅仅是因为颜值和品牌也是因为板块价值还有限价新房的稀缺性以及家长对钱学森学校的执念。但市场终归是理性的：高价成交只是短暂脉冲而已，7万+才是现在真实成交价格中枢。 对于购房者来说要先清楚自己最看重什么：如果是刚需自住或者教育需求就可以考虑买这个房子；如果只是追高博弈的话可能风险更高一些。