今年2月6日上午，位于杭州老城区的顶级豪宅绿城凤起潮鸣，一套建筑面积约272.07平方米的2楼住宅（含2个车位）挂在了阿里拍卖上。尽管起拍价低至2043.87万元，算下来单价仅7.2万~7.3万元/㎡，但因为没人报名，直接流拍了。这个结果让人挺意外的，毕竟这里曾经是“老杭州心中的天花板”。 凤起潮鸣的位置确实好，就在杭州“十城门”里面，环城东路和凤起路旁边，地铁、学区、商圈都配齐了，大家都觉得它是能传给下一代的好东西。2018年第一次开盘的时候，均价高达79800元/㎡，装修标准也高，铝板加大片玻璃的外立面到现在还是市中心天际线的门面。 不过以前有人拿这套房做过法拍对比。2021年6月，同样这栋楼里的一个147㎡房源拍了一次流拍后，最终以1851万元成交，单价约12.57万元/㎡。才过了不到五年时间，同一栋楼的单价竟然差了5万元以上。现在法拍平台上显示，凤起潮鸣只有11套住宅挂牌了，大部分单价都在10万~15万元/㎡之间。上一次有成交记录是在2025年1月，成交价10.59万元/㎡。 这套流拍的2楼房源有个很大的问题：离高架和贴沙河都比较近，噪音大又没有好的景观；再加上现在的购房者很挑剔，觉得它低楼层、没江景、临大门、不是边套，就直接不考虑了。 除了房子本身有点瑕疵，杭州豪宅库存压力也太大了。去年年底到现在，武林广场、南星桥、申花这些传统的改善板块陆续把很多老牌豪宅放了出来卖，但成交价都不太理想。主要原因是户型设计和公区配置不如不限价的新盘了；城市中心分散了，“老十城门”那种稀缺感也变弱了；买家也越来越理性了。 虽然第一次拍卖没成，但也不用太灰心。很多豪宅法拍都会出现“一冷一热”的情况：第一次拍卖大家都在观望，起拍价通常被压得很低；第二次降价或者给点优惠后，反而能把真实买家吸引回来。这种情况很常见，“二拍”的时候成交价比“一拍”的流拍价还要高。 所以这套272㎡的房源能不能在第二次拍卖时逆袭成功，咱们等着看。不过这次流拍也给市场提了个醒：现在的豪宅市场太理性了、买家太挑剔了，不管是地段还是品牌都得靠产品力本身说话。