最近，准备买房的张宇翔被一个问题搞得焦头烂额，快把办公室的计算器都按没电了。原来，他听别人说，等额本息还款方式其实是前期只还利息，本金只占一小部分。记者通过多地采访发现，超过七成购房者对房贷月供存在认知误区。有的人把等额本息误以为是先息后本，还有的人把等额本金当成了绝对省钱的神器。可是，真相到底是怎样的呢？银行在计算房贷时，每月还款额由本金和利息组成，总金额保持不变，但内部结构会随着时间的推移发生变化。 首先来说说等额本息这个还款方式。每个月需要支付的“本金+利息”总和是固定的，但在前期，利息占比很高，而本金占比则相对较低。相反，等额本金还款方式则不同。每个月支付的本金是固定不变的，随着时间推移，利息会逐月递减。所以说，“前期只还利息”的说法完全是无稽之谈。银行系统可不会让你白占便宜。 接下来我们看看具体的数字吧。工商银行工作人员杨左涛给了我们一个详细的对比。假设有100万元贷款，还款期限为10年：如果选择等额本金的话，第一个月需要还款1.17万元（包括利息），之后每个月会逐渐递减；而如果选择等额本息的话，每个月都需要固定还款1.08万元。表面看起来，在这10年里选择等额本金可以少还大约2万元的利息。 可是问题来了，如果你在剩余的本金拿去投资后能获得年化收益覆盖掉这1.2万元的利息差，“等额本息”反而让你多赚了一笔钱呢？所以说，在做决策时不能只看总利息是多少，还要看资金的边际效益如何。 所以在选择还款方式时要量力而行。月供最好不要超过家庭月收入的40%，并且要给紧急情况下留出足够的备用资金。挑对银行也非常重要。买现房或者二手房时可以多比较几家银行提供的服务和利率折扣情况。 具体选哪种方式呢？如果你希望前期压力小一点就可以选择等额本息；如果你能承受较大压力并且投资回报率高，就可以考虑选择等额本金。同时还需要注意资料不能造假：收入证明、流水和征信报告都必须真实可靠；还有按时还款也很重要：哪怕只差一天没还款，罚息和逾期记录都会影响五年甚至更久。 最后我想告诉大家，“这个方法还是那个方法”，在银行系统中这些数字都是算到小数点后两位的精确度上。如果你仍然觉得很模糊的话，打印一份详细的还款明细就会一目了然：每个月还了多少本金、多少利息、还剩下多少本金没有还完。弄清规则后再决定是把压力放在前半生还是后半生吧！