问题——城市更新进入“存量时代”，不少城市推进改造提升、功能修补与产业导入过程中，遇到“项目等规划、规划等政策、政策落地难”的现实矛盾。一上，国土空间详细规划是建设项目许可与实施管理的重要依据，约束性强；如果调整机制不够顺畅，更新需求容易与既有规划指标发生错配。另一方面，大量闲置、低效用地和存量建筑用途转换、权属安排、财务测算等环节不确定因素较多——企业投资顾虑上升——影响资金闭环和项目推进节奏。此外，从现状到规划实施往往存在时间差，部分地块与空间长期“空置等待”，公共资源使用效率偏低。 原因——堵点的深层原因在于供需变化与制度供给的适配不足。城市发展从增量扩张转向存量优化后，更新项目更碎片化，既有社区微改造，也有公共服务补短板、产业导入等多元诉求，对规则精细度与管理灵活性提出更高要求。但在一些地方，详细规划调整与评估路径不够清晰；混合用地、复合利用等新需求缺少明确的清单指引。对存量土地、房产资源的支持政策期限相对固定，难以匹配不同行业、不同投资周期项目的实际情况。对临时利用，统一规则与监管安排不足，仍存在“想用不敢用、能用不会用”的现象。 影响——，两部门联合印发《关于继续支持城市更新行动若干措施的通知》，聚焦关键环节，表达出以制度创新为更新提效的明确信号。其一，提升详细规划的适应性。通知提出在国土空间规划“一张图”基础上，建立城市更新区域详细规划评估优化的工作路径，在依法依规保障许可依据的同时，更快回应市场变化与更新实践，为项目及时提供规划支撑。其二，鼓励土地混合开发与空间复合利用。各地可结合新产业新业态，制定混合开发、复合利用的正面清单和管控要求；经批准后，符合清单的可视为符合详细规划，有助于减少重复论证和多头跑动，提升项目可预期性。其三，推动社区“微更新”更便民。对加装电梯、补充停车与充电设施、完善绿化与公共空间等改善性项目，在确保公共安全、公共利益且不损害周边合法权益前提下，明确可免于办理规划许可，降低基层治理与民生项目落地成本。 对策——通知在盘活存量资源上完善政策工具，强调“原则更清晰、弹性更可用”。此前，对利用存量土地、房产资源发展国家支持产业的项目，实行“不改变用地主体和规划条件”的5年固定过渡期安排；此次调整为“以5年为原则的灵活过渡期”，地方可根据项目实际与用地主体约定期限。过渡期届满后，符合履约要求办理后续手续时，新增租赁等方式安排，以缓解一次性投入压力、改善现金流，增强企业信心与市场稳定性。实践层面，一些城市已探索出可复制的路径。例如苏州依托存量建筑体量大的特点，通过建立目录、清单和图表化管理衔接机制，推动政策基层落地，并在过渡期内通过减免有关收益等方式降低经营主体开办成本；期满后再结合产业导向、经营效益与主体意愿分类处置，体现出“降门槛、强约束、可闭环”的治理思路。 前景——围绕“从现状到规划实施的时间差”，通知提出存量土地与空间的临时利用规则，强调在维护相关方权益、保障安全、不影响远期规划实施前提下，明确期限与到期恢复措施，并纳入“一张图”实施监管；对不增加容积率和高度的存量建筑临时利用，可实行用途正面清单管理，纳入清单的可简化或免于规划许可。这个安排有望提高闲置空间周转效率，增强公共服务供给弹性，也为城市以低成本、可逆方式开展场景营造与消费培育提供制度支撑。，自然资源部发布首批支持新产业新业态的规划和土地政策创新案例，集中展示北京、上海、南京等地在兼容复合利用、产业用地供应模式、公共空间弹性供给诸上的探索经验，为各地因地制宜、分类施策提供参考。总体来看，随着“清单化管理+一张图监管+差异化过渡期”等组合政策逐步落地，城市更新将更强调质量、效率与可持续性，既为稳投资、稳预期提供支撑，也为产业升级与民生改善拓展空间。
城市更新不仅是空间形态的重塑，也是治理方式的调整。当政策工具从“一刀切”转向“更精准的匹配”，既有助于释放存量资产的市场潜力，也在规划的确定性与实施的灵活性之间形成更可持续的平衡。制度层面的改进，正在为中国城市高质量发展打开新的可能。