近期，换购住房个人所得税政策延期、存量公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等一系列政策举措相继落地，为房地产市场注入新的活力。
这些政策调整不仅降低了购房成本，更重要的是推动了房地产市场从增量驱动向存量增量并重转变，市场结构优化升级的特征日益凸显。
在北京等一线城市的房产交易一线，政策效应已初步显现。
经纪人反映，政策出台后，不满两年的房源关注度明显提升，购房成本下降激发了改善型和置换型客户的购房意愿。
北京链家研究院数据表明，政策调整有利于刚需客户积极入市，为置换改善型客户创造良好的市场条件。
考虑到春节前市场活跃度的季节性特征，这些政策影响预计将在一、二季度持续释放。
住房市场进入存量时代的特征日益明显。
2025年全年数据显示，二手房成交面积在新房和二手房交易总量中的占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点。
在北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳、大连、宁波等主要城市，二手住宅成交面积占比均超过六成，这表明二手房市场已成为房地产交易的主要力量。
这一转变反映了我国房地产市场从新房主导向新旧并重的深刻调整。
尽管2025年全国房地产开发投资、新建商品房销售等指标同比仍有下降，部分城市在二季度后也出现反复，但从新房与二手房合并观察，全国总量和主要城市的全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市甚至同比小幅增长。
这说明房地产市场的整体态势正在向稳定方向发展。
值得关注的是，市场分化特征进一步扩大。
不同城市之间、城市内部不同区位之间呈现出"核心更稳、优质更强"的明显分化。
经济新动能成长更快的城市或区域房地产市场表现更为活跃，前期库存压力较小的市场整体更活跃。
记者走访北京、武汉、青岛、成都等地发现，楼市板块分化特征明显。
以武汉为例，武昌、江岸、江汉等中心城区核心地段的高品质新盘首次开盘去化率普遍达到70%以上，而部分存量老盘因产品力不足，去化周期相对更长。
上海、杭州等城市的新房价格表现更为亮眼，土地市场分化更为明显，核心城市优质地段的出让地块持续受到开发企业青睐。
这种分化背后反映了房地产市场供需结构的深刻变化。
清华大学房地产研究中心主任指出，当前大部分城市房地产市场承压的核心原因在于此前供需结构性错配导致的库存压力。
因此，供给端坚持"控增量、去库存、优供给"是市场整体回暖的先决条件。
这一认识已转化为地方政府和企业的理性行为，供应压力较大的城市政府不再盲目供地，企业不再盲目拿地上项目，给房地产市场留出充分的消化时间。
国家统计局数据印证了这一趋势。
2025年末，商品房待售面积较年初减少3259万平方米，商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，这体现出供给端控增量措施与需求端提振消费措施协同发力的效果。
这种供需两端的协调推进，为房地产市场的稳定和优化创造了有利条件。
面对房地产市场的新形势，城市政府应当充分用好调控自主权，因城施策、精准施策、一城一策。
北京、深圳、成都等地已率先调整优化房地产政策，降低购房门槛、提高交易效率，为市场稳定做出了有益探索。
这些地方性政策与国家层面的政策调整形成合力，共同推动房地产市场向更加健康、理性的方向发展。
房地产牵动民生福祉，也关乎经济运行的稳定预期。
当前市场呈现的结构性变化提醒人们：稳定不是简单回到过去的高增速，而是在新供需格局下实现更均衡、更可持续的循环。
以因城施策守住底线，以优化供给提升品质，以畅通交易释放合理需求，才能让住房回归居住属性，在“稳”中积蓄长期发展的新动能。