问题——“高回报叙事”走红与现实约束并存 进入2026年春季，房地产市场部分城市出现阶段性回暖，加之信贷利率处于低位，“以租养贷”再次成为热议话题；网络流传的案例多集中在成都、天津等新一线、二线城市：投资者通过贷款购入多套“老破小”，再以出租获得年租金十余万元，账面租金回报率可达5%甚至更高，从而覆盖月供并形成正向现金流。 但多位业内人士指出，若把空置、维修、税费、中介与管理等成本计入，回报率往往会明显下降。更关键的是，该模式对现金流稳定性高度敏感，一旦租金下行或成本上升，原本勉强成立的平衡就可能被打破。 原因——低成本资金与“核心地段租赁需求”支撑了短期可行性 从这些案例的共性来看，“成功叙事”通常建立在几项前提之上： 一是标的多位于配套成熟、通勤便利、租住需求相对稳定的核心区域。由于房龄较长、户型老旧，这类房源价格相对偏低，租售比在统计口径上更容易显得“好看”。 二是部分房源以“带租约”方式交易，购入后即可产生现金流，减少空置期的不确定性。 三是融资成本下降提高了“以租抵贷”的可行度。当前按揭利率处于相对低位，利息支出减少，使“租金覆盖月供”在账面上更容易成立。 四是经营端往往投入大量隐性劳动，包括议价、装修、招租、维护、纠纷处理等。表面是“被动收入”，实际更依赖持续的运营能力。 影响——租赁波动、持有成本与流动性约束构成三重压力 其一，租赁市场并非只涨不跌。就业与收入预期变化会直接影响租客支付能力和换租频率。部分城市曾出现租金同比回落，说明租金同样会随经济周期波动。同时，保障性租赁住房供给增加，在分流需求的同时，可能对普通住宅租金形成中长期压力。对持有多套房的投资者来说，只要空置期拉长，就可能迅速吞噬本就有限的月度净现金流。 其二，“老破小”的持有与维护成本容易被低估。楼龄较长的住房常见电路老化、管道渗漏、防水失效等问题，维修频次高且单次金额不确定。再叠加物业费、取暖费（如适用）、翻新折旧、租客更替带来的损耗、平台与中介服务费等，都会持续侵蚀净收益。若未来涉及的税费政策继续完善，持有成本的刚性支出也可能上升。 其三，资产流动性风险更需警惕。老旧住房在贷款条件上往往限制更多，银行通常对“楼龄+贷款年限”设置上限，导致潜在买家贷款期限缩短、月供上升、首付提高，进而压缩接盘人群。在市场情绪转弱或需要资金周转时，可能出现“降价仍难成交”的情况，杠杆持有者面临更大的资金链压力。 对策——以“净收益”和“抗压能力”替代单一回报率决策 业内建议，购房用于出租应回到长期经营逻辑，重点把握四上工作： 第一，核算口径从“毛回报”转为“净回报”。除房款与利息外，应将空置期、装修折旧、维修基金、税费、物业及管理成本等纳入测算，并预留安全垫。 第二，做现金流压力测试。以租金下调、空置延长、利率变化（如存量贷款重定价）、突发维修等情景测算还款覆盖程度，避免“以短养长”和过度加杠杆。 第三，坚持“可退出”原则选择标的。优先考虑交通、产业与公共服务相对稳定的片区，同时关注小区治理、管网改造、消防与电梯加装条件等影响后续交易的因素，避免持有难流通的资产。 第四，规范运营与风险管理。依法合规签约，明确维修边界与押金条款，必要时引入专业托管，降低纠纷与管理成本。 前景——市场分化将加剧，“老旧资产”机会与约束并存 展望后续走势，房地产市场大概率延续“城市分化、板块分化、产品分化”的特征。部分核心城市核心区租赁需求仍具韧性，叠加城市更新、老旧小区改造等政策推进，个别区域的居住品质与资产价值或有修复空间。但总体而言，保障性租赁住房扩容、租赁机构化水平提升、居民居住偏好变化等趋势，将使租金增长更趋温和，单纯依靠杠杆获取高回报的空间可能收窄。市场参与者更需要用长期现金流管理能力来应对不确定性。
当“高回报叙事”与风险提示同时出现，“以租养贷”折射出经济转型期的复杂现实。正如住建部政策专家委员会成员所言：“任何脱离实体支撑的金融游戏终将回归本质，房地产投资的核心仍应着眼于真实居住需求与城市发展脉络。”这既是对投机冲动的理性提醒，也寄托着对住房市场长期健康运行的期待。