大家注意看了，方正证券在今年3月发了个报告，专门讲房地产行业的这个“小阳春”，看来说白了就是个结构分化的事儿。全国大多数地方没啥动静，只有上海和北京特别热闹，二手房、刚需还有成交量这三样都回暖了。但全国的新房市场和改善需求还是很弱。 先看城市这方面，北京和上海这次表现得太抢眼了，1到2月二手房网签量分别是26022套和34142套，到了3月上中旬，这两地平均每天签的单子都能超500套和900套，回暖的趋势很明显。相比之下，别的地方就不行了。2026年1-2月全国新房卖了多少面积？同比掉了13.5%，住宅更是跌了15.9%。全国70个大中城市里，66个的二手房价格都在往下走，只有4个没跌。北京上海能这么热，主要是资源都集中在那儿，存量房市场也成熟了，再加上社保年限放宽、普宅标准优化这些好政策帮了大忙。其他城市呢？人口撑不住，库存又高得吓人，光靠政策松绑根本换不来实际的成交。 再来瞧瞧业态分化。这轮行情特点就是二手火、新房冷。从年初到现在北京的二手买卖量是新房的2.07倍，上海也是新房的1.46倍。全国的新房销量和销售额同比都是双降的状态，销售额的降幅超过了20%。新房为啥这么疲软？因为供需两边都不好。供给端开发投资和新开工面积同比都在下降，分别是11.1%和23.1%。需求端个人按揭贷款也掉了41.9%，首付比例高得吓人，实际已经达到了76%，老百姓借钱买房的意愿一点都不高。二手房就不一样了，总价低、配套全、马上就能住进去，正好戳中了刚需的痛点。新房则是总价高、交付周期长、主要满足改善需求，这俩正好是两头不讨好。 再说说需求这块儿。买房的主力还是刚需群体。上海1-2月300万以下的二手房卖得特别好，占比有56.1%，同比增长了25.2%。反倒是改善房源的成交普遍下滑。刚需买房主要是为了结婚、落户、上学这些事，政策一放松积压下来的需求就集中爆发出来了。改善需求主要看置换链条能不能跑通，“卖一买一”这种操作。现在二手房供应不太稳定，置换效率低得很，加上居民对收入的预期没恢复好，大家都在观望呢。 最后看量价分化。成交量虽然回升了一点——京沪两地的二手房买卖一直在增加——但价格没跟上节奏。2月北京二手房环比涨了0.3%，不过同比还是跌了8.4%；上海环比涨了0.2%，同比跌了6.2%；全国平均来看价格同比降了6.31%。量涨价不涨主要是因为库存太高、刚需客手里的钱有限、大家都不觉得房价会涨。这时候大家是靠房东降价让利来达成交易的，也就是所谓的“以价换量”，根本没出现量价齐升的情况。 总结一下就是这次的小阳春其实是京沪两个核心城市的政策放松后刚需集中释放的一波行情，全国性的普涨还没到时候。后面能不能持续下去？还得看刚需释放的周期有多长、政策会不会再加码、二手房的回暖能不能带动新房市场回暖。行情能不能持续下去，关键看老百姓的收入预期能不能修复、置换链条能不能打通。