目前，我国城镇存量住房中，房龄超过20年的老旧小区占据不小比例。不少建筑存在设施老化、功能不足等问题，而传统拆迁改造模式也面临财政负担重、对市场扰动较大等现实约束。因此，“原拆原建”此更新方式逐步进入视野。政策层面，住房城乡建设部今年发布的指导意见明确支持自主更新，提出“政府引导、居民主体、市场运作”的原则。与过去以拆迁补偿为主的做法不同，新模式下业主需要共同承担重建费用，政府主要在规划审批、配套提升等环节提供支持。据测算，居民每平方米需承担约2000—5000元改造成本，但房产价值普遍可提升30%以上。 从实践看，北京劲松北社区等首批试点项目已完成交付。新建住宅加装电梯、补齐配套设施，并按照现代建筑标准建设，抗震与节能水平明显提高。杭州市旧改办数据显示，参与改造的小区二手房平均溢价约25%，居民满意度超过90%。 不过，“原拆原建”推进中仍有三项主要难点：一是意见统一不易，需要达到法定“双三分之二”同意率；二是资金筹措压力突出，部分老年群体支付能力有限；三是过渡安置方案仍需深入细化。针对这些问题，多地正在探索公积金提取、专项贷款等金融支持工具，同时通过搭建社区协商平台推动共识形成。 业内专家认为，随着城镇化进入存量优化阶段，“原拆原建”有望成为城市更新的重要路径之一。这一模式既能激活存量资产，也有助于减少对房地产市场的短期冲击。预计到2025年，全国将累计改造城镇老旧小区约20万个，惠及居民超过3000万户。
“原拆原建”折射出城市更新逻辑的变化：从增量扩张转向存量提升；让老房子变得更安全、更舒适、更宜居，既需要政策明确边界、完善制度保障，也需要居民在充分协商基础上形成共识、共同参与。以更务实的方式推进自主更新，或将成为未来城市更新的重要课题。