把收购存量商品房的工作继续往前推进，这个趋势在各地一直没停过。证券日报记者张芗逸了解到，就在8月25日，湖南娄底市万宝新区开发投资集团有限公司发了个公告，说是要找那些手头有建好的存量商品房、又愿意拿出来卖的房地产公司，把这些房子做成“优价购房房源”。现在收购工作在全国范围内都在紧锣密鼓地进行。58安居客研究院院长张波跟记者聊的时候说，收购这些房子是为了化解库存、完善保障体系的重要招数。从今年年初开始，各地的收储工作已经不满足于试点了，而是在不断深化，速度变快了，方式也更接地气。 在2024年5月开的全国视频会议上提过一嘴，要是库存多的城市想帮忙稳住楼市，政府可以直接去买或者收购一部分商品房来做保障房。自从那次会开完，各地就都在琢磨这事了。最近几个月，不少地方都拿出了最新的进展情况。 广西那边8月22日报的数据显示，截止到6月底，他们一共收了2万套存量房。这招管用，直接拉动了全区商品房销售面积增长了9.35个百分点。 再看广东那边的动作。7月31日广东省住建厅公布了消息：广州、深圳、佛山还有珠海这4个城市已经把4个项目给干完了。这4个项目总共收购了1377套存量商品房来做保障房，一共花了14.43亿元的钱。这些项目未来能给大约2100套保障房提供支撑。 “现在全国有60多个城市都明确表态支持收房了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉跟记者说，“像郑州、广州这样的城市效果就挺好的。”最近大家的收储政策也在松绑，不管是找谁收、拿来干嘛还是多少钱收进来，限制都没以前那么死了。比如以前只能用做保障房，现在也能做成安置房、学生宿舍或者企业宿舍。 海南省住建厅那边前两天发的通知也提了这么个事儿：结合本地需求把收购来的存量房用在改造城中村和危旧房上。 “定价这一块，”张波分析道，“目前大多数城市都把‘重置成本’当作基准价来算。”一般情况下收储的价格会比市场价低30%到50%。“而且为了避免结构性错配，”张波继续说道，“大家都喜欢挑配套成熟、户型合理的房子。比如广州明确说要优先收购90平方米以下的整栋房源；深圳要求单套面积不能超过65平方米。”这种“有需要就买”的模式能让存量资产很快变成有用的供给。 把收购存量商品房的事儿做好了，对房地产市场平稳发展也是个好事。“这样能防止房企因为库存压力大集中降价抛售，”张波说道，“还给房企提供了个回笼资金的渠道。”从稳市场的作用看郑州和重庆那边一推行收储项目后周边的新房价格就稳住了，二手房挂牌量的增速也慢下来了。 李宇嘉认为这其实是在盘活存量资源去化库存。不过也有问题要面对，比如以后怎么还钱、收购来的房以后怎么卖或者租都得算进去。“现在收购工作还是有点难平衡资金。”他说。 为了解决这些难题各地都在摸索优化的办法。“广西那边在8月25日发的《征求意见稿》里就提到了优化政策。”比如支持各地在收购主体和用途上多发挥点自主权。“把符合条件的已建好或者在建没卖掉的房子还有司法处置的房源都纳入收购范围。”李宇嘉建议各地要多培养一些专业的收购主体来提高运营能力形成规模效应。 张波觉得总体来说收购工作得坚持市场化法治化的原则通过定价机制创新和全周期管理来让政策更精准可持续。“至于盘活的用途方面除了保障房还可以结合创业创新、文旅、夜经济还有养老托幼这些新领域来用。”李宇嘉建议大家要自下而上多储备项目用好财政和金融的支持资金降低成本提高大家的积极性。