问题——保障性租赁住房供给与资金平衡仍需金融工具支撑 近年来，围绕“住有所居”目标，各地持续推进保障性租赁住房、公租房等民生工程建设与运营。但实际操作中，保障性住房普遍存在投资周期长、回收慢、资金占用大的特点，仅依靠财政投入或传统融资方式，难以适应规模扩张与运营提质的长期需求。如何在守住民生属性和风险底线的前提下，引入更市场化、更可持续的资金循环机制，成为行业需要共同解决的问题。 原因——REITs为存量资产盘活与再投资提供制度化路径 基于此，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）成为盘活存量资产、打通“投融建管退”闭环的重要工具。深交所网站信息显示，中航北京昌保租赁住房REIT于3月13日通过审核，并于3月23日注册生效。该产品以北京市昌平区未来科学城区域内三处人才公租房项目为底层资产，分别为滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚家园，合计房源1394套。 从区位与功能看，三个项目均面向未来科学城重点产业和人才集聚区。该区域用地范围约170.6平方公里，形成“两谷一园”创新布局：生命科学与医药健康产业集聚的“生命谷”、央企及能源龙头企业集中的“能源谷”，以及高校与科研资源密集的“沙河高教园”。配套住房主要用于缓解科研人员、高校教职工及企业骨干的阶段性居住压力，体现住房保障与产业发展相互支撑的政策导向。 影响——稳定现金流资产扩容 有助增强保障房投融资韧性 从运营指标看，招募说明书显示，有关项目出租率长期保持在95%以上，近三年租金收缴率均超过99.5%，回款水平处于行业较高区间。经营数据上，2022年度至2024年度，项目营业收入分别为3687.93万元、4150.82万元、4824.57万元；EBITDA分别为2753.58万元、3188.32万元、3922.19万元，收入与经营利润呈逐年增长。业内人士认为，租赁住房资产通常现金流更稳定、受经济周期影响相对较小、运营信息透明度较高，有望为投资者提供更可预期的长期回报，也为保障性住房运营主体提供更顺畅的资本循环通道。 从市场结构看，若顺利发行上市，该产品有望成为国内第9单租赁住房REIT。此前国内已上市的租赁住房REIT共8单：2022年集中上市4单；2024年发行2单；2025年发行2单。观察已上市产品，原始权益人大多为央企或地方国企，这与保障性住房的强政策属性和公共服务属性有关。国有资本资源统筹、合规治理、长期运营与风险管控上相对更成熟，也有助于稳定市场预期、提升产品透明度与规范性。 对策——以规范运营与扩募机制提升可持续性 本单产品的原始权益人为北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，该公司是昌平区保障性住房投资与运营管理的重要平台。公开信息显示，截至2025年9月末，该公司资产规模约126.8亿元。除本次首发的3个项目外，还持有并运营多个人才公租房、轮候公租房、保租房项目及部分零散公租房房源，管理面积合计逾65万平方米。相关安排显示，后续将根据存量资产运营情况择机注入优质资产，形成持续扩募的规划。 业内建议，租赁住房REITs要实现长期稳健运行，关键于持续提升标准化运营能力与信息披露质量：一是优化租户结构与服务体系，提升入住体验与续租稳定性；二是完善维修更新与能效提升等资本性支出安排，延长资产使用周期；三是守住“保民生、稳租金、控风险”底线，在收益分配、扩募节奏、杠杆管理等保持审慎，增强产品的抗周期能力。 前景——政策导向与市场需求共振 资产类型有望稳步扩围 展望未来，随着保障性住房体系健全、REITs市场规则优化，租赁住房REITs有望在稳投资、促循环、保民生上发挥更大作用。一方面，人才集聚区、产业园区与高校科研区对中长期租住需求仍然旺盛，为相关资产提供稳定客群；另一方面，REITs通过“存量盘活—增量投资—运营提质”的机制，有望推动住房保障从“重建设”向“重运营”转变，提高资金使用效率与公共服务能力。业内普遍预计，未来以保障性租赁住房、公租房为底层资产的产品供给将更加多元，发行节奏可能随优质资产储备与利率环境出现阶段性波动，但扩容趋势较为明确。
当金融工具与民生工程形成衔接，保障性住房的资金循环有了更可持续的路径。昌平项目的实践显示，保障性住房REITs不仅拓展了融资渠道，也推动了“建设—运营—再投资”的闭环运转：在更精准匹配产业需求与居住供给的同时，既夯实人才安居基础，也为资本市场提供兼具社会价值与投资价值的资产选择。这类多方协同的探索，有望为城镇化进程中的公共住房供给提供更具可复制性的思路。