问题——成交回落与价格承压并存，市场处于调整阶段。 数据显示，2025年珠海住宅网签成交总面积约163.94万平方米——同比下降17.79%——反映出购房需求仍偏谨慎。从商品房整体来看，全年网签成交约246万平方米、30604套，同比下降4%，网签金额约486亿元，同比减少12%。住宅网签均价约22162元/平方米，同比下降4.23%，延续小幅下行趋势，市场仍需继续巩固。 原因——供需两端同步调整，预期与资金约束明显。 供应方面，2025年珠海商品房新增供应约101万平方米、9406套，同比减少48%，其中住宅占比89%，新增供应降至近十年低点。开发商推盘节奏放缓，主要由于销售回款不及预期、融资环境趋紧，企业更注重现金流安全和项目去化效率。同时，市场进入存量竞争阶段，“控量稳价、分期入市”成为主流策略。 需求方面，受收入预期、就业及家庭资产配置变化影响，改善与置换需求倾向观望，刚需群体对总价和月供更为敏感。新房与二手房价格联动也拖累了成交回暖速度。 影响——行业链条与城市预期相互影响，结构分化可能加剧。 成交与价格走弱短期内对开发投资、土地市场及对应的行业形成压力，市场主体将更关注产品力、交付能力和运营效率。区域分化可能扩大：交通、教育、产业配套完善的板块更具韧性，而配套不足或同质化严重的区域去化周期可能延长。对购房者而言，价格回调带来更多议价空间和选择机会，但也需理性评估家庭杠杆、通勤成本及长期居住需求。 对策——稳预期、促循环、提品质是关键。 业内建议供需两端协同发力：一是支持合理住房需求，优化信贷和公积金政策，降低交易成本；二是提升住房品质，推动产品从面积竞争转向功能、环保和社区配套的竞争；三是坚守保交楼底线，增强购房者信心；四是完善“保障+市场”住房体系，促进供需动态平衡。 前景——2026年供应或增加，企稳信号有望延续。 机构预计2026年珠海住宅供应量或超438万平方米，较2025年明显上升。由于需求修复较慢，去化压力仍存，市场可能维持“以去库存为主、价格温和波动”的格局。但随着政策支持逐步显效、购房成本下降以及部分板块需求释放，房价止跌企稳的趋势或将增强。未来珠海住宅市场可能呈现“量缓升价先稳、局部回暖快于整体”的特征。
珠海房地产市场的调整是全国楼市分化的缩影。面对供应新低和成交下滑的现实，各方需保持理性判断。政策支持为市场稳定提供了基础，但新增供应带来的去化压力也不容忽视。珠海楼市能否止跌回稳——既取决于政策的持续发力——也依赖于需求的逐步恢复。该过程需要时间和多方共同努力。