2025年，国内楼市走势平稳，投机需求逐渐退出，普通人想通过老破小实现高收益的幻想很难成真。成都圆子承认，她这种模式小众且极端，只有当房子必须租得出去时，这套逻辑才成立。 放眼望去，美元存款、日本房产甚至国内稳健理财都能提供相对安全的高回报。其中，2025年美联储降息后，国内美元存款利率可达2.5%到3.8%。日本房产具有永久产权和稳定租售比的优势，吸引了大量海外资金流入。 然而，老破小的高收益背后是巨大的风险。中原地产首席分析师指出，一线城市优质资产的租售比通常在3%左右，7%以上的情况极为罕见。58安居客研究院也强调，租售比中并没有算进利息，贷款买房必须先算清利息这一笔账。 目前这种情况并不乐观。上海中原地产指出，在本轮楼市调整中，老破小的降价幅度最大。易居研究院补充说，首付比例低至15%、房贷利率创历史新低等因素让房产的生息属性重新被看到。 但是这一切都有一个前提条件：房价必须跌到了“地板价”。一旦这一基础不复存在，隐藏在背后的风险就会立刻显现出来。维修、空置、物业纠纷和税费拖欠等持有成本随时可能吞噬利润。政策变化也会让收益缩水，房产税的阴影虽然还没降临，但多套持有者大概率会被覆盖。 即使在成都这样的强二线城市，情况也不乐观。成都缺乏持续推高房价的动力引擎。天津李先生用350万拿下7套老破小的案例迅速在重庆、武汉等城市被复制，但“低总价+高租售比”的稳赚公式并没有得到公开数据的支持。 网友们复盘发现了其中的矛盾之处：8套房的总租金是2.1万元，平均每套2625元；如果按40万总价和5%租售比倒推计算，每套租金仅为1667元，两者之间相差近1000元。业内人士直言：“5%只是一个账面数字。” 圆子给自己设定了一套严格的选房标准：只盯着成都二环内总价30万到40万元、租售比不低于5%的房子。她每天下班后就冲向中介门店看房子。那段时间她每天要看几十套房，系统甚至因为她“行为异常”而对她进行了封号处理。 “感觉在捡钱，再不捡就来不及了。”这是圆子后来回忆时最直白的注脚。她自制了一张“选筹表”，把账算到了小数点后两位：40万的房子月租达到1667元是及格线；如果再投5万进行装修，租售比必须拉到5%才能覆盖成本。 她笃定成都二环的地段稀缺性加上旧改拆迁预期以及500万级人口净流入足以让租金长期稳定。当时整个市场都在“观望”二字上踟蹰不前的时候，成都40岁的“圆子”却用330万元在一年内连下8城老破小，直接把自己送上了热搜。 她的行为被网友们质疑为一场赌博。圆子说：“这套模式小众且极端。”虽然她承认这一点，但她坚信成都的未来会不一样。然而真正的风险正在排队等着她：220万的贷款月供高达1.4万元，而租售比却没把利息算进去，真实收益率已经被腰斩了。