稳增长与防风险并重的背景下，如何更高效盘活存量资产，形成“存量带增量”的良性投融资循环，成为地方经济转型升级和企业高质量发展的共同课题。商业不动产是存量资产的重要组成部分，涵盖产业园区、仓储物流、商办综合体等多类载体，资金占用周期长、运营管理要求高。对不少企业而言，长期依赖抵押融资获取资金，容易出现期限错配、融资成本难以下行、再融资压力较大等问题，亟需通过更市场化、更规范的方式打通“资产—资本—资金”通道。基于此，福建证监局联合福建省地方金融管理局举办“福建地区商业不动产REITs业务培训座谈会”，组织辖区近40家市场主体80余人参会，并邀请上海证券交易所专家围绕我国多层次REITs市场发展，以及商业不动产REITs与机构间REITs有关政策进行系统解读。会议结合不同类型企业需求，就央国企、民企等主体如何借助REITs工具盘活存量、做优增量开展交流分享。通过集中培训与案例讨论，推动参会机构继续明确产品边界、合规要点与推进流程，为后续项目储备与落地打基础。 从原因看，一上，近年来我国REITs市场制度健全，产品类型更丰富，为不同风险偏好与资产类型提供了更匹配的融资选择；另一方面，商业不动产REITs对现金流稳定性、信息披露质量、治理结构规范等要求较高，实践中仍面临权属梳理复杂、运营数据积累不足、估值定价与收益预期管理难度较大等问题。本次培训座谈会正是针对“需求上升与能力短板并存”的现实，强化政策解读和能力建设，提升各类主体对工具的理解与运用水平，降低试错成本，避免出现“重申报轻运营”“重融资轻管理”等倾向。 从影响看，推动商业不动产REITs规范发展，有助于增强多层次资本市场服务实体经济的效能：其一，通过资产证券化与权益化安排，有望优化企业资产负债结构，缓解期限错配，拓宽中长期资金来源；其二，有利于提升资产运营透明度和管理标准化水平，推动企业完善内控与信息披露机制，提高资产质量与运营效率；其三，通过盘活存量释放资金，进一步引导资本投向新建项目、技术改造和产业升级，增强投资可持续性。对地方而言，若能形成可复制、可推广的项目经验，也将为完善区域金融生态、提升资本市场“福建板块”活跃度提供支撑。 从对策看，监管与地方金融管理部门表示将继续加强政策引导与服务保障，支持企业合理融资需求，并通过多种方式加大对商业不动产REITs等创新产品的宣传与培训力度。下一阶段工作重点可聚焦三方面：一是加强项目储备与梯度培育，鼓励具备稳定现金流和合规基础的优质资产“应纳尽纳”，提升项目成熟度；二是强化合规与风险管理，围绕权属清晰、交易结构合理、信息披露充分、运营管理专业等关键环节，压实各方责任，守住风险底线；三是推动专业化运营能力建设，促进资产管理、运营管理、审计评估、法律服务等机构协同，提高产品全生命周期管理水平，形成“融资—投资—运营—退出”的闭环。 从前景判断看，随着多层次REITs市场功能持续完善、投资者结构逐步丰富、制度规则更加细化，商业不动产REITs有望盘活存量、优化资源配置、提升城市更新与产业承载能力诸上发挥更大作用。福建作为实体经济和民营经济较为活跃的地区之一，若能合规前提下加快培育一批现金流稳定、治理规范、运营能力强的标的资产，有望在资本市场创新工具应用上形成更多示范案例，提升金融服务实体经济的精准性与有效性。
盘活存量不是简单“变现”，而是借助制度安排和市场化工具推动资产治理升级、运营能力提升与资金循环畅通。福建通过培训座谈会凝聚共识、补齐短板，反映了用好资本市场工具的改革导向。随着更多市场主体在合规、透明、稳健的框架下探索REITs路径，资本与实体的良性互动有望继续增强，为高质量发展提供更可持续的金融支持。